2023-06-27
不動産の売却と一口にいっても、立地や形状などの条件によっては売却が難しいものもあります。
なかでも未接道物件と呼ばれる物件は需要が低く、売却するには工夫が必要です。
今回は、未接道物件の売却が難しいといわれる理由や売却方法について解説します。
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未接道物件とは、建築基準法の接道義務を満たしていない、つまり道路に敷地が接していない物件のことです。
具体的には、幅4m以上の道路に間口が2m以上接していない敷地は未接道物件とされます。
代表的な未接道物件の形状として、旗のような形で接道部分が狭い旗竿地や、道路に一切面していない袋地が挙げられます。
旗竿地の場合、間口が2m以上あったとしても、間口から敷地までの路地に2m未満の場所があると未接道とみなされるため注意が必要です。
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未接道物件の売却は可能ですが、需要が少ないため現実的には売却は難しく、売却価格の相場も近隣物件の50~70%程度です。
売却が難しい理由の1つ目は、未接道物件は再建築不可物件と呼ばれ、建築基準法で建築可能な土地として認められていないためです。
もともと建っている家に住むことは可能ですが、増改築や建て替えができません。
そのため、老朽化や自然災害などによって家が損壊してしまっても、新たに建て直せないのです。
売却が難しい理由の2つ目として、未接道物件は担保価値が低いため、購入時に住宅ローンの審査がとおりにくい点が挙げられます。
未接道物件は現金一括でしか購入できないため、買主が現れにくいのが実情です。
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未接道物件を売却する方法のひとつに、賃貸物件として売り出すという工夫が挙げられます。
未接道物件は再建築不可ですが、現在建っている建物のリフォームはある程度可能です。
外壁の塗り替えや水回り設備の交換などをおこない、価値を高めれば買い手が現れやすくなるでしょう。
そのほか、隣地を買い取ったり隣地の所有者に売却したりして、土地をまとめるのもひとつの手です。
旗竿地であれば間口と路地を2m以上にする、袋地と接している土地の一部を合わせるといった方法で接道義務を満たせば、通常の土地として売却がしやすくなります。
そのほか、接している道路の幅が4m未満の場合、セットバックで敷地の境界を後退させれば、道路幅4mが確保でき、再建築可能な土地として売ることが可能です。
未接道物件とは、敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していない物件のことで、再建築不可物件のため需要が少なく売却が困難です。
未接道物件を売却しやすくするには、隣地の全部または一部を買い取って接道義務を満たした土地にするといった方法が挙げられます。
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