瑕疵担保責任から契約不適合責任へ民法改正でどう変わった？違いを解説！

中古不動産の売却において、瑕疵に関するトラブルは少なくありません。
とくに、瑕疵が判明した際に売主が負う責任は民法改正によって変化しているため、内容を理解しておくと良いでしょう。
今回は、瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いや売却時のポイントを解説します。
不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ民法改正でどう変わった？

2020年4月1日から、民法改正によって従来の瑕疵担保責任は契約不適合責任へ変わりました。
この変化により、不動産売買において売主が負うべき法的責任は多くなったため、もっとも影響を受けるのは売主と言えます。
売却を検討する際には、それぞれの概要について把握しておくと安心でしょう。
まず、瑕疵担保責任は、不動産の欠陥や不具合と呼ばれる瑕疵のなかでも、見た目ではわからないような隠れた瑕疵について売主が負う責任です。
一方、契約不適合責任は、契約の内容が実際と相違している場合に売主が負う責任です。
買主が瑕疵を把握していたか、買主は十分に注意を払ったかといった点は考慮されず、瑕疵について契約書上に記載がない限り売主は責任を負う必要があります。

瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いとは

瑕疵担保責任において、不動産売買は法定責任とされ、売買対象である不動産の引き渡しが売主の責任であり、瑕疵のない物件を引き渡す義務は負わないのが法的性質でした。
対して、契約不適合責任では、契約内容に合致した物件を引き渡す義務があるとして、債務不履行責任が定められています。
また、責任が問われる対象についても、瑕疵担保責任は隠れた瑕疵であるのに対し、契約不適合責任では契約書どおりの状況ではない不動産とされています。
そして、瑕疵担保責任では、買主は契約解除もしくは賠償責任請求のみ認められましたが、契約不適合責任では追完請求や代金減額請求が可能になったのも大きな違いです。

瑕疵担保責任が契約不適合責任へ変わったあとの不動産売却のポイント

契約不適合責任では、既知の欠陥であってもかならず契約書へ記載するのがポイントです。
契約書上に記載されていない瑕疵は責任を問われる対象となるので、買主が了承した瑕疵だとしても記載する必要があります。
また、設備に関する責任は負わない取り決めを設けるのも大切です。
設備は経年劣化によって何かしらの不具合が生じている可能性が高いので、トラブルを避けるためにも付帯設備には契約不適合責任を適用させないのが良いでしょう。
ほかに、免責特約として通知可能期間を定めておくのもポイントです。

まとめ

以上、民法改正を通して売主が負う責任がどう変わったのか、売却におけるポイントとは何かを解説しました。
民法改正により、契約書に記載のない瑕疵に対して売主は責任を負うことになります。
そのため、既知の欠陥も記載する、免責特約を設けるといった点に注意が必要です。
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