市街化調整区域にある土地を相続したらどうするべき？路線価についても解説

相続予定の土地が市街化調整区域にあると知り、どうするべきか悩む方は少なくありません。
市街化調整区域にある土地は自由に利用できない可能性があり、対処方法を考えなければならないためです。
こちらの記事では、市街化調整区域とはなにかをお伝えしたうえで、相続後はどうするべきかなどについて解説します。

市街化調整区域とは？路線価はどうなる？

「市街化調整区域」とは、都市計画法に基づき、計画的な町づくりのために市街化を抑えるエリアのことを指します。
このエリアにある土地は活用方法が厳しく制限され、原則として住宅を建てることはできません。
土地を相続した場合、相続税の金額は「路線価」と呼ばれる土地の評価額を基に計算します。
しかし、市街化調整区域にある土地には路線価が付されていないのが一般的です。
そのため、市街化調整区域にある土地は、固定資産税評価額に国税庁が定める倍率をかけて求める「倍率方式」で評価します。

市街化調整区域内にある土地の相続税評価の方法

市街化調整区域にある土地は、土地と状況が類似する地目をもとに「相続税評価額＝類似の固定資産税評価額×（1－しんしゃく割合）×評価倍率」で評価します。
類似する地目を求める際には、その土地だけではなく、周囲（地域）の状況を基に決定することが一般的です。
市街化の影響度が弱く自然に囲まれている土地は農地や山林として、市街化区域との境界付近など市街化の影響度が強い土地は宅地として考えます。
ただし宅地として考える場合であっても、一般的な宅地同様の利用はできないため、市街化の影響度に応じて近隣の宅地の評価額から0～50％減らした額となります。

市街化調整区域にある土地を相続したらどうするべきか

市街化調整区域にある土地を相続した場合は、売却もしくは土地信託が有効です。
売却は難しいのではと思われがちですが、どこまで制限があるかを明確にし、具体的な土地の活用方法をアピールできれば買主が見つかる可能性があります。
市街化調整区域にある土地の活用方法として多いのは、資材置き場や太陽光発電の事業用地などです。
空き家バンクや不動産関連の情報発信サイトなどに不動産情報を掲載すると、さらに買主が見つかりやすくなるでしょう。
売却できない土地は貸すという方法もありますが、賃貸人としての責任が生じるなど、わずらわしさや難しさを感じる方は少なくありません。
土地信託を利用すると、土地活用は専門家に任せられるうえ、所有者には利益の一部が入るためおすすめです。

まとめ

市街化調整区域とは市街化を抑えるエリアのことであり、相続税評価に用いる路線価が付されていません。
市街化調整区域にある土地を相続した場合は、倍率方式によって評価します。
利用制限の多いエリアであるため、相続後の活用方法に悩んだ場合は、売却もしくは土地信託を検討すると良いでしょう。
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