固定資産税評価額から売却相場はわかる？計算方法や注意点についても解説

不動産のご売却を検討される際、手持ちの物件がいくらで売れるのかという疑問は、多くの方が抱える切実な悩みでしょう。
大切に住まわれたご自宅の、適正な価値を知ることは、将来の資金計画を立てるうえでの安心感へと繋がります。
本記事では、固定資産税評価額から売却相場を計算する方法と、その確認手順、売値を求める際の注意点について解説します。

売却相場を計算する方法

売却相場を概算するには、市場価格より低めに設定されている評価額を、倍率で戻す方法が実務の目安としてよく用いられます。
具体的な計算式としては、土地と建物でそれぞれ倍率が異なり、固定資産税評価額×140%～160%の範囲で算出するのが一般的です。
まず、土地の売却相場は、固定資産税評価額×約160%という計算で、概算を出すことができるでしょう。
一方、建物の場合は、固定資産税評価額×約140%という倍率を目安に計算しますが、構造や経年減点を反映して算定されるため注意が必要です。
立地の人気や、管理状態といった市場要因が直接入らないため、計算結果はあくまで、査定依頼を始める際のたたき台として考えておくことが重要です。

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固定資産税評価額の確認方法

固定資産税評価額を確認する方法は、お手元の通知書類を見るか、自治体で各種証明書を取得するかのどちらかが基本です。
もっとも手軽なのは、毎年自治体から届く納税通知書に同封された、固定資産税課税明細書をチェックすることでしょう。
明細書内の「価格」または、「評価額」の欄を見ることで確認できますが、税額計算用の課税標準額と間違えないよう気をつけなければなりません。
さらに、正式な書面が必要な場合は、自治体の窓口や郵送で、固定資産評価証明書を取得してください。
また、用途によっては課税標準額や、税額まで記載された固定資産課税証明書の確認が必要になるため、売却準備の際は目的に応じて適切に使い分けましょう。

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評価額から売値を算出する際の注意点

固定資産税評価額は「税の公平な課税」を目的としているため、市場で形成される取引価格とは、差があることを理解しておきましょう。
とくに、建物は眺望や、リフォームの質などの市場評価が反映されにくく、土地も周辺環境や接道状況によって評価は変動するものです。
そのため、計算式で出した金額が、必ずしも実際の売却価格と一致するとは限らず、実際の売却価格と異なる可能性も十分あり得ます。
さらに、住み替えの期限やローンの残債など、売主の事情によって上下しやすいのが、不動産取引の現実なのです。
したがって、計算結果はあくまで相場の入口と捉え、最終的な売値は、近隣の成約事例や複数社の査定を踏まえて慎重に決定することが欠かせません。

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まとめ

不動産の売却相場は、土地と建物の固定資産税評価額に、それぞれの倍率を掛けることで計算できます。
正確な数値を把握するには、お手元の課税明細書や、自治体が発行する各種証明書を確認することが重要です。
ただし、計算上の価格は、実際の売値と異なることも多いため、プロの査定と併せて総合的に判断しましょう。
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