不動産の相続税評価額とは？土地建物の計算方法や減額特例も解説

相続した不動産の価値が分からず、相続税の見通しに不安を感じる方は少なくありません。
現金と違い、不動産は売却価格だけでは判断できないため、早めに評価の考え方を知ることが大切でしょう。
本記事では、不動産の相続税評価額とは何かをはじめ、土地や建物の計算方法について解説します。

不動産の相続税評価額とは

相続税評価額とは、亡くなった方から引き継ぐ財産を、相続税の計算上いくらの価値として扱うかを示す金額です。
現金や預貯金は金額を把握しやすい一方で、不動産や株式、借地権、貸家などは市場価格と税務上の評価額が一致するとは限りません。
そのため、財産ごとに評価の基準が定められており、不動産も土地と家屋で評価方法が異なります。
とくに、注意したいのは、不動産の相続税評価額と固定資産税評価額が常に同じではない点です。
家屋は原則として固定資産税評価額を基準にしますが、土地は路線価方式や倍率方式で評価するため、利用状況や権利関係も整理して確認する必要があります。

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計算方法（家屋・建物）の基本

家屋・建物の相続税評価額は、原則として固定資産税評価額に1.0を乗じて計算します。
つまり、故人が所有し自宅として使っていた通常の家屋であれば、相続税評価額は固定資産税評価額と同額になるのが基本です。
固定資産税評価額は、固定資産税の課税明細書や固定資産評価証明書で確認できます。
ただし、評価は故人が亡くなった相続開始時点の状況を基準にするため、建築費や売却希望価格だけで判断してはいけません。
また、建物を第三者に貸している場合は、所有者が自由に使える自用家屋とは異なり、借家権割合や賃貸割合を反映して評価額が調整されます。
アパートや貸店舗を相続した場合は、賃貸状況や空室の有無も確認しましょう。

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計算方法（土地）の基本

土地の相続税評価額は、主に路線価方式または倍率方式で計算します。
路線価方式は、路線価が定められている地域の宅地に用いられる方法で、道路に面する標準的な宅地の1㎡あたりの価額を基準にします。
ただし、面積を掛けるだけではなく、奥行や間口、土地の形状、接道状況などに応じて補正を行う点が重要です。
一方、倍率方式は、路線価がない地域で使われる方法で、固定資産税評価額に評価倍率表の倍率を乗じて計算します。
また、土地には減額要素があり、貸家建付地、私道、無道路地、利用価値が低い宅地などは評価が調整される場合があります。
居住用や事業用の宅地では、小規模宅地等の特例により減額できる可能性もあります。

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まとめ

不動産の相続税評価額は、財産ごとの基準に沿って税務上の価値を算出する金額です。
家屋・建物は原則として固定資産税評価額を基準にしますが、故人の利用状況や第三者への賃貸状況で扱いが変わります。
土地は、路線価方式や倍率方式で計算し、減額要素や特例の可否まで確認することが大切です。
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