売れにくい不動産とは？再建築不可や併用住宅の注意点についても解説

住み替えや相続などで自宅売却を検討するとき、売れにくい物件の特徴を知っておくことは大切です。
売却をスムーズに進めるには、物件ごとの課題に応じた戦略が欠かせません。
本記事では、再建築不可物件・テラスハウス・賃貸併用住宅の売れにくい理由と、売却方法について解説いたします。

再建築不可の物件が売れにくい理由

再建築不可物件は、建築基準法により接道義務を満たしていないため、万が一建物が滅失しても新たな建築が認められません。
このような制限があると、物件の担保価値が下がり、住宅ローンの利用が難しくなります。
結果として、現金購入が前提となり、購入希望者の層が絞られてしまいます。
また、築年数が古く、耐震性や断熱性に劣る場合も多く、修繕やリフォームが必要になるケースが一般的です。
さらに、狭小地や密集地に多く見られるため、隣接建物との距離が近く、日当たりや通風、防災上の不安もあります。
買主側の負担や不安が多く、流通性が著しく低下する要因となっています。

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テラスハウスが売れにくい理由は？

テラスハウスは、壁が連続して隣戸と接しているため、構造的に独立性が低いことが特徴です。
建て替えや大規模修繕をおこなう際には、隣家の同意や共同工事が必要となるケースが多いため、手続きが煩雑になってしまう傾向にあります。
また、土地が分筆されていても接道が十分でないと、再建築に支障をきたすことがあります。
このような法的・物理的な制約にくわえ、一戸建てとマンションの中間的な存在であることから需要層が限られ、売れにくくなっているのです。
さらに、外観や設備が築年数相応である場合には、リフォームコストの見積もりが困難になり、買主の判断材料が不足します。
市場での差別化が難しく、価格交渉にも不利に働く傾向があります。

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賃貸併用住宅が売れにくい理由

賃貸併用住宅は、自宅と賃貸スペースが併設されているため、購入層が限られやすい点が特徴です。
主に、自ら住みながら収益を得たいと考える層が対象となりますが、そのようなニーズを持つ方は多くありません。
また、賃貸部分の管理や修繕責任が発生するため、住宅購入と同時に賃貸経営をおこなうことも必要です。
入居者とのトラブルや空室リスクにくわえ、近隣との騒音・プライバシー問題も懸念されます。
さらに、建物の構造が一般住宅とは異なり、間取りや動線が独特であることから、買主の生活イメージが湧きにくいという声もあります。
結果として、販売活動に時間がかかり、価格面での調整が求められることも少なくありません。

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まとめ

再建築不可物件は建て替えができずローンも難しいため、購入層が限られ、売却が長期化しやすいのが特徴です。
テラスハウスは、建て替えや修繕に制限があり、法的・物理的な不自由さが売却を難しくしています。
賃貸併用住宅は需要層が狭く、賃貸経営に対する抵抗感から購入希望者が少ない傾向にあります。
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