土地と建物の名義が違う時はどうする？売却方法やリスクについても解説

不動産の売却を検討する際、土地と建物の所有者が異なっている事実に直面し、手続きの進め方に不安を感じる方は少なくありません。
そのままの状態だと、円滑な売却活動が妨げられるだけでなく、将来的な相続や管理においてトラブルの原因となる可能性もあります。
本記事では、土地と建物の名義が違うケース、名義が違うことで生じるリスクや売却する方法も解説します。

土地と建物の名義が異なるケース

土地と建物の所有者が不一致となる要因は、親族間での土地利用の合意、夫婦での資金拠出割合の違い、あるいは相続発生時の手続き未了にあります。
代表的な事例は、親が所有する土地を使用貸借契約などで借り受け、そのうえに子どもが自己名義で住宅を建築するパターンです。
親子間であれば、権利金の授受をおこなわずに土地を利用することが一般的であるため、土地は親、建物は子どもという別々の名義状態が生じます。
また、住宅購入時に夫婦で資金を出し合うペアローンを利用した場合、土地は夫の単独名義としつつ、建物のみ夫婦共有名義にするケースも散見されます。
さらに、相続登記の申請が義務化され、それ以前の相続についても遡及して適用されるため、名義変更の漏れがないか確認することが重要です。

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名義が違うことで生じるデメリット

所有者が異なる状態を放置することは、金融機関からの融資審査、将来的な不動産の建て替えなどにおいて重大なリスクとなります。
具体的には、住宅ローンの借り入れや借り換えをおこなう際、金融機関の審査基準を満たすことが困難になります。
その理由として、土地と建物の両方に抵当権を設定することを融資条件とするため、名義が異なると担保設定ができず、融資が否決される可能性が高まるためです。
また、建物の老朽化に伴う解体や建て替えを検討する際にも、土地所有者の承諾が得られなければ、工事を進めることは不可能です。
将来的に土地所有者との関係が悪化したり、相続によって土地の所有者が第三者に移ったりした場合、建物の利用や処分が著しく制限される懸念があります。

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権利関係が複雑な不動産を売却する方法

権利関係が入り組んだ不動産を適正な価格で売却するには、名義の1本化や関係者全員の協力体制を構築し、買い手が安心して購入できる状態を整える必要があります。
確実な手法として、土地・建物のどちらかの所有者が相手方の持分を買い取るか、贈与を受ける形で名義を単独所有に、変更してから売りに出すことです。
名義の統一が資金的に難しい場合は、土地所有者と建物所有者が連携し、土地と建物をセットで同時に第三者へ売却する方法が有効です。
売却代金をそれぞれの権利割合に応じて、配分することで双方にメリットが生まれ、買い手にとっても、所有権を取得できるためスムーズな取引につながります。

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まとめ

土地と建物の名義不一致は、親族間での土地利用や共有名義での取得、過去の相続手続き漏れなどが主な発生要因と考えられます。
この状態を放置すると、住宅ローンの利用制限や、建物の建て替えが出来ないといったデメリットが生じます。
売却を成功させるには、名義を単独所有に変更して権利を整理するか、土地と建物の所有者が協力して同時売却をおこなう方法がおすすめです。
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