土地が亡くなった人の名義のまま売却できる？相続登記の義務についても解説

相続した土地を売却する際には、現在の名義を正しく整理するための法的な手続きを優先しなければなりません。
とくに、登記簿上の名義が故人のままでは買い手が権利を安全に取得できず、不動産取引そのものが成立しなくなるためです。
そこで本記事では、亡くなった方の名義のまま売却ができるのか、その手続きの流れや売却方法について解説いたします。

亡くなった人の名義のままで土地売却はできる？

故人の名義のまま土地を売却することは、日本の法律および実務上、原則として認められません。
売買契約を有効に成立させるには、真実の所有者を登記簿によって証明する必要があるためです。
さらに、令和6年4月から相続登記が法律で義務化された点は、大きな変化となります。
相続を知った日から3年以内に登記を怠ると、過料が科される罰則も設けられました。
買い手の立場からも、名義が故人のままでは権利が不明確で、取引を避けるのが一般的です。
スムーズな売却には、前提として相続人への所有権移転登記を完了させることが求められます。

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故人名義の土地の相続登記手続きの流れ

土地の名義を相続人へ変更するためには、まず法定相続人を特定する戸籍調査を実施します。
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を収集し、全相続人を把握する作業が不可欠です。
次に、全員で遺産分割協議をおこない、誰が承継するかを正式に決定するプロセスが必要となります。
成立後はその内容を協議書にまとめ、全員の実印と印鑑証明書を揃えなければなりません。
これらの書類を法務局へ提出し、申請が受理されることで名義が正式に変更されます。
手続きの完了までには一定の期間を要するため、余裕を持ったスケジュール管理が必要です。

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相続した土地の売却方法と注意点

相続した土地の現金化には、希望価格を狙う仲介や早期完了が見込める買取りが一般的です。
不動産会社と媒介契約を締結した後に、市場で買主を探索する売却活動を開始することとなります。
売却益が発生した場合は、譲渡所得税が課せられるため、税額の試算も事前におこなっておきましょう。
土地の境界が不明確な物件では、引き渡し前に測量を実施して境界を確定することが求められます。
隣地所有者との境界トラブルは、契約解除を招く恐れがあるため、注意を払わなければなりません。

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まとめ

相続登記の義務化により、故人名義での売却は不可能であり、事前の移転登記が不可欠です。
戸籍調査から遺産分割協議、登記申請へと進むことで、法的に有効な売却活動が可能になるでしょう。
仲介や買取りなどの適切な手法を選び、境界確定や税務対策を並行しておこなうことが、スムーズな取引に繋がります。
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