任意売却における抵当権消滅請求とは？対価弁済との違いやポイントをご紹介

任意売却をおこなう際は、抵当権消滅請求などをおこなって、不動産に設定された抵当権を消す必要があります。
抵当権消滅請求は、対価弁済とどのように異なるのでしょうか。
今回は、任意売却における抵当権消滅請求とは何か、代価弁済との違いや請求時のポイントについてご紹介します。

任意売却の際の抵当権消滅請求とは

抵当権消滅請求とは、不動産を購入した第三取得者が抵当権者の方に、抵当権の消滅を請求できる権利です。
抵当権が設定された不動産を購入し、その不動産の所有権を入手した方を第三取得者と呼びます。
抵当権消滅請求はこの第三取得者を保護するための手続きで、申出額を支払い、抵当権を消してもらうことが可能です。
また、抵当権を設定している債権者は、抵当権消滅請求を受けてから2か月以内に請求を受理するか、申出額が少ないため競売に踏み切るのかを判断しなければなりません。
なお、不動産の売主である債務者やその関係者、停止条件付第三取得者は、抵当権消滅請求をおこなえないため注意しましょう。

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任意売却における抵当権消滅請求と代価弁済の違い

代価弁済は、抵当権が設定された不動産の所有権または地上権を購入した方が、抵当権者の要求に応じて代価を弁済し、抵当権を消してもらう手続きです。
抵当権消滅請求は購入者主導の手続きですが、代価弁済は抵当権者主導の手続きであり、購入者側が応じるかは任意になります。
抵当権者が代価弁済を要求できるのは、売買によって不動産を買い受けた者に限られ、相続や贈与では要求できません。
また、抵当権消滅請求では被担保債権の保証人は手続きをおこなえませんが、保証人が該当の不動産を購入した場合は代価弁済の対象となります。
このように、抵当権消滅請求と代価弁済には手続きの主導となる方や、保証人の立ち位置が異なるのです。

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任意売却における抵当権消滅請求のポイント

抵当権消滅請求は、債務者ではおこなえない手続きであるため、不動産を購入した方に差し押さえまでに手続きしてもらう必要があります。
債務者は債権者に対して借金をしている状態であり、完済していないのに抵当権を抹消する手続きをおこなうことは、債権者の不利益につながるためです。
また、抵当権消滅請求には、みなし承諾になる期間が設けられているのがポイントとなります。
請求を受けた抵当権者は、2か月以内に何の手続きもおこなわず、該当する不動産を競売にかけなかった場合は請求に承諾したとみなされるのです。
なお、抵当権消滅請求をおこなえる時期は、不動産が競売にかけられる前までであり、住宅ローンを完済しているのであればいつでもおこなえます。

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まとめ

抵当権消滅請求は、抵当権を設定された不動産を購入した方が、抵当権者に抵当権の抹消を請求できる手続きです。
ただし、不動産の売主である債務者は、債権者でもある抵当権者に対して、抵当権消滅請求をおこなえません。
抵当権消滅請求をおこなってから2か月以内にアクションがない場合は、請求を承認したと見なされます。
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