不動産の売却における耐用年数とは？減価償却との関係性も解説！

不動産を売って売却益が発生するときには、譲渡所得税を支払わなければなりません。
ところで、売却益を計算する際に耐用年数や減価償却が関わるのをご存じでしょうか。
この記事では、耐用年数とは何かのほか、不動産の売却における耐用年数と減価償却の関わりなどについて解説するので、不動産を売却する予定の方はお役立てください。

耐用年数とは

耐用年数には、法定耐用年数のほか、物理的耐用年数と経済的耐用年数の3種類があります。
法定耐用年数とは、価値を公平に算出するうえで国が設定している数値であり、対象の資産を通常の状態で使用したときに効用が持続できなくなるのが想定される年数です。
想定される年数を経過したとしても、物件を使用できなくなるわけではありません。
物理的耐用年数とは、構造物の仕組みだけではなく、材質の品質が維持できないなど建物が劣化して使用できなくなるまでの年数を指しています。
また、経済的残存耐用年数は物の価値がなくなるまでの年数であり、劣化の程度や建物の機能、将来的に実施されるメンテナンスを踏まえたうえで算出します。
なお、不動産に関しては公平性を保つ必要があり、法定耐用年数を用いるのが一般的です。

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建物構造による耐用年数の違い

耐用年数は経年劣化が生じる物件に対して適用されるものであり、土地には適用されません。
建物は、建物構造や種類、用途によって耐用年数が異なります。
木造一戸建ての住宅においては22年とされているのに対し、木造のアパートは20年です。
また、鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造のマンションは47年であり、木造の一戸建てより大幅に長く、資産価値が下落しにくい特徴があります。

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不動産の売却において重要になる耐用年数と減価償却の関係性

減価償却とは経年劣化によって生じる資産価値の減少分を指しており、減価償却を計算する際の償却率は耐用年数によって求めます。
不動産を売ったときに売却益が発生すると譲渡所得税を支払わなければなりません。
売却益は、売った金額から取得費と手数料を差し引くのが計算方法であり、建物の取得費については減価償却分が除かれます。
この計算によって数値がマイナスのときには、譲渡所得税はかかりません。
不動産を売るときには、売却益が発生するか確認しておくのが得策です。

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まとめ

法定耐用年数は国が設定する数値で、不動産の価値を公平に算出するために用いられます。
減価償却とは、経年劣化による資産価値の減少分を計算し、売却益の算出に影響を与える重要な要素です。
不動産を売却する際には、耐用年数と減価償却について十分に理解しておくことが重要です。
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