2025-05-27
ローンを組んで購入した不動産を売却する場合、基本的には残債をすべて返済し抵当権を抹消しなければいけません。
売却資金を返済に充てることも可能ですが、その際に重要な概念がオーバーローンとアンダーローンです。
今回は、オーバーローンやアンダーローンとはどういったものか、オーバーローンかどうかの調べ方、オーバーローンだった場合の不動産売却方法について解説します。
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オーバーローンとは、不動産の売却価格より残債の金額が大きくなる状況のことです。
オーバーローンの場合、売却資金のみではローンが完済できないので、不動産を売却するためには自己資金を用いるなどの対策を考えなければいけません。
オーバーローンが発生しやすいケースとしては、頭金を設定せずにローンを組んだ場合、長期のローンを組んだ場合、購入後に土地相場が下がった場合などが挙げられます。
一方、アンダーローンとは、不動産売却価格のほうが残債より大きくなる状況のことです。
アンダーローンであれば売却資金を用いてローンの完済が可能なので、抵当権を外してそのまま不動産が売却できます。
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不動産売却がオーバーローンになるかどうかは、住宅ローンの残債と不動産の売却価格から判断できます。
まずは金融機関から送られてくるローン返済計画書や残高証明書をチェックし、どのぐらいの残債があるかを把握しましょう。
一部の金融機関では、インターネット上のマイページからも返済状況が確認可能です。
不動産の売却価格を把握するためには、近隣の類似物件の売出価格や、過去の成約事例が参考になります。
ただし、家の価値はさまざまな要素で変動するものなので、売却を前提としている場合は、不動産会社に査定してもらうのがおすすめです。
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オーバーローンの不動産を売却したい場合、まず考えられる方法は任意売却です。
任意売却とは債権者の同意を得たうえで残債のある不動産を売却することであり、強制的に執行される競売よりも高い価格で売却できます。
売却後も残債の支払いは続けることになりますが、負担を軽減してもらえる場合もあるので、ローンの返済が厳しい場合は早めに検討してみると良いでしょう。
そのほかの選択肢としては、無担保ローンを組んで現在のローンを完済する、現金を使う、高い価格で売り出してみる、といったものが挙げられます。
アンダーローンになるまで住み続けるのも1つの選択肢ですが、建物の価値は時間経過とともに下がっていくので、基本的にはほかの手段を考えることをおすすめします。
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オーバーローンとは不動産の売却金額が残債を下回る状況のことであり、何らかの対策を取らなければその物件は売却できません。
オーバーローンかどうかの調べ方は、住宅ローンの残債と不動産の売却価格を比較する方法でおこないます。
残債の金額のほうが大きかった場合は、任意売却や無担保ローンの利用、現金を使用するといった対策のなかから、自身に合ったものを選んで売却を進めましょう。
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