根抵当権付き不動産の売却方法は？抹消の流れや注意点についても解説

事業用の資金調達で設定した根抵当権が、不動産売却の障害になるのではないかと悩んではいないでしょうか。
手続きが複雑なイメージがあるため、円滑な売却が進むのか、不安に感じる方もいらっしゃるでしょう。
本記事では、根抵当権付き不動産の売却における、流れや注意点について解説いたします。

根抵当権の特徴

根抵当権とは、設定した上限額である「極度額」の範囲内であれば、繰り返し借り入れと返済ができる特殊な担保権です。
特定の一個の債権のみを担保する通常の抵当権とは異なり、事業性融資などで発生する、将来の不特定の債権までをまとめて担保する性質を持っています。
そのため、事業者が運転資金などを機動的に確保する際に、よく利用される仕組みといえるでしょう。
この権利は、不動産の登記簿に設定登記がされており、債権者や極度額などの情報は、誰でも確認できる状態となります。
通常の抵当権とは性質が異なるため、この不動産を売却する際には、根抵当権を抹消するための特別な手順が求められます。

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根抵当権付き不動産売却の流れ

根抵当権付き不動産の売却は、残債務の確認、元本確定、そして金融機関との交渉という手順で進めるのが一般的です。
まず最初のステップとして、担保されている債権の元金と利息を含めた、残債務総額を債権者である金融機関に確認する必要があります。
次に、売却代金で残債務を完済できる見通しが立った段階で、これ以上の借り入れを発生させない「元本確定」の手続きを進めることになります。
この手続きによって初めて、抹消すべき債権額が固定され、抹消交渉へと移行することが可能です。
最終的に、金融機関との間で売却への同意を取り付け、売買代金の決済と同時に、根抵当権を抹消するための交渉をまとめる必要があります。

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根抵当権付き不動産を売却する際の注意点

もっとも注意すべき点は、一度「元本確定」をすると元に戻せないため、抹消には専門的な知識が不可欠であることです。
元本が確定すると、その根抵当権の枠を利用した、新たな借り入れは二度とできなくなるため、今後の事業計画も踏まえた慎重な判断が求められます。
とくに、相続した不動産に根抵当権が設定されていた場合、手続きはさらに複雑化する傾向があります。
2024年4月から相続登記が義務化されたため、まず相続人への名義変更登記を完了させなければなりません。
また、金融機関との交渉が難航したり、手続きが滞ったりすると、買主との決済日に間に合わないなどのトラブルに発展する可能性もあるでしょう。
このような事態を避けるためにも、根抵当権付き不動産の売却は、必ず経験豊富な不動産会社や司法書士と連携して進めることが重要です。

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まとめ

根抵当権は、極度額内で反復して利用できる便利な担保権ですが、売却時には通常の抵当権と異なる手続きが必要です。
売却を円滑に進めるには、元本確定を経て金融機関と抹消交渉をおこなうという、正しい手順を踏むことが重要となります。
元本確定は、元に戻せない手続きであり、相続が絡むとさらに複雑化するため、専門家と連携して慎重に進めましょう。
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