任意売却ができないケースはある？競売との違いや流れについても解説

さまざまな事情で住宅ローンの返済が困難になり、任意売却を考え始めたものの、「もし任意売却ができなかったらどうしよう」と不安を感じていませんか。
任意売却は必ず成功するとは限らず、万が一「できない」事態に陥った場合、その後の生活に大きな影響が及ぶ可能性も否定できません。
本記事では、任意売却ができない具体的なケースや、任意売却が認められないとどうなってしまうのかについて解説いたします。

任意売却とは

住宅ローンの返済が難しくなった際の選択肢の1つが、任意売却です。
これは、金融機関などのお金を借りている相手（債権者）の合意を得たうえで、所有者自らで不動産を売却する手続きを指します。
売却代金はローンの返済に充てられますが、もし完済できなくても、残った債務については債権者と分割返済などの交渉が可能です。
一方、任意売却ができずに返済の滞納が続くと、最終的には「競売」にかけられることになります。
任意売却が市場価格に近い価格での売却を目指せるのに対し、競売は市場価格より大幅に安い価格で落札されるケースがほとんどです。
このように任意売却は、所有者と債権者の双方にとって、より良い条件で問題を解決するための方法といえるでしょう。

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任意売却ができない主なケース

任意売却を希望しても、いくつかの理由で実施できない場合があります。
もっとも重要なのは、お金を貸している債権者全員からの「同意」が得られないケースです。
たとえば、提示した売却価格がローンの残債に対して低すぎる場合、債権者は売却を認めないことがあります。
また、不動産に複数の抵当権が設定されている場合、すべての債権者と交渉して同意を取り付ける必要があり、調整が難航することも少なくありません。
しかし、債権者が競売の申し立て準備を進めているため、競売の「入札開始日」が決まってしまうと、それ以降は任意売却ができなくなってしまいます。

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もし任意売却ができなかったらどうなる？

任意売却の交渉がまとまらなかったり、期限までに買主が見つからなかったりした場合、残念ながら手続きは「競売」へと移行します。
競売が開始されると、物件情報は裁判所を通じて公開され、入札されると強制的に売却されてしまい、残債の一括返済を求められるのが一般的です。
もし、競売後も残った多額の債務を返済できなければ、生活を再建するために「自己破産」などの債務整理を選択せざるを得ないかもしれません。
自己破産の手続きをすると、信用情報に登録されるため、一定期間新たな借り入れができなくなるなど、その後の生活にもさまざまな制約が生じます。
任意売却ができないと、このように厳しい状況に陥るリスクがあるので注意しましょう。

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まとめ

任意売却は、競売を回避して市場価格に近い形で不動産を売却し、債権者と返済の交渉をおこなう手続きです。
しかし、債権者の同意が得られない場合や、競売開始までに売却活動が間に合わない場合などは、任意売却ができません。
もし任意売却が不成立に終われば、競売によって強制的に物件が売却され、多額の残債を抱えて自己破産に至る可能性もあります。
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