古い家を売却するならどうする？古家付き土地の選択肢も解説

築年数が経過した実家や長年住み続けたマイホームを手放す際、建物が古いままでも、問題なく売却できるのか不安に感じる方は多いことでしょう。
建物の価値がないと判断されてしまうのではないか、専門的な知識がないと最適な判断ができずに悩んでしまうのではないでしょうか。
そこで本記事では、古い家の基準や売却方法、注意点について解説いたします。

不動産市場における古い家の基準と耐震性の重要性

不動産取引において「古い家」と判断される主な基準は、建物の築年数と耐震性能に大きく関係しています。
木造住宅の場合、法定耐用年数が22年と定められている影響もあり、築20年を超えると建物の市場価値はほぼゼロと査定される傾向があります。
また、新耐震基準であれば震度6強クラスの地震でも倒壊しない設計とされていますが、旧耐震基準の場合は耐震診断や補強工事が必要と見なされ、敬遠される要因となりかねません。
さらに、住宅ローン控除などの税制優遇の要件を満たしていない物件も、買い手のメリットが薄いため、「古い家」として扱われることになります。

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現状渡しや更地など古い家を売却するための方法

古い家を売却する際の選択肢として、建物を解体せずに「古家付き土地」として、土地をメインの商品として売り出す方法が一般的です。
この手法は、売主にとって解体費用の負担がなく、買主にとっても既存建物を安く購入してリノベーションできるため、双方にメリットが生まれる可能性があります。
一方で、内装や設備の劣化が激しい場合は、売主側でリフォームをおこなってから「中古住宅」として売り出す方法もありますが、費用対効果の慎重な検討が必要です。
また、建物が倒壊の危険があるほど老朽化している場合や、早期売却を目指すなら、解体して「更地」にすることで土地の形状が明確になり、買い手がつきやすくなります。

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トラブルを防ぐために古い家を売却するときの注意点

古い家を売却するうえで注意すべき点は、現在の建築基準法に適合しておらず、建て替えができない「再建築不可物件」である可能性を確認することです。
また、建物の老朽化が進んでいる物件では、引き渡し後に雨漏りやシロアリ被害などの不具合が見つかるリスクが高く、トラブルの原因となりかねません。
そのため、売買契約書において売主が負うべき「契約不適合責任」を免責とする特約を盛り込み、事前に双方で合意形成を図っておくことが賢明な対策です。
さらに、古い物件では隣地との境界線が不明確なケースも多いため、土地家屋調査士による確定測量をおこない、境界杭を設置して権利範囲を明確にすることが求められます。

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まとめ

不動産市場における古い家の基準は、築20年超の木造住宅や旧耐震基準の物件などが目安となり、資産価値評価や税制優遇に大きく影響します。
売却時は、解体費用の負担がない古家付き土地としての販売や、需要に合わせて更地にする方法など、物件の状態や市場ニーズに応じた手法を選ぶことが重要です。
再建築不可のリスク確認や境界確定、契約不適合責任の免責設定など、事前の準備と対策が円滑な取引の鍵となるでしょう。
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